상가건물임대차보호법에서 규정하고 있는 존속기간과 그에 따른 계약갱신요구권, 권리금, 임대차분쟁조정위원회에 대해서 알아보고자 합니다.
「상가건물임대차보호법 」 계약갱신요구권
상가건물임대차계약에 있어 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있으며, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.
계약갱신요구권이란 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 말하며, 임대인은 이 경우 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 예외적인 사유에 해당할 경우에는 그러하지 아니하다. 그 사유로는 첫째, 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우. 둘째, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우. 셋째, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우. 넷째, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우. 다섯째, 임차인이 임대한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우. 여섯째, 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우. 일곱째, 임대인이 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우. 여덟째, 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우가 해당된다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 증액의 제한(100분의 5, 증액 후 1년 이내 증액제한)의 범위 안에서 증감할 수 있다.
권리금 회수기회 보호
권리금이란 부동산임대차에 부수하여 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익 내지 특수한 권리이용에 대가로서 지급하는 금전 기타 유가물을 말한다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 첫째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위. 둘째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위. 셋째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위. 넷째, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위이다. 그러나, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
임대인이 권리금보호 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하며,
임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
임대차분쟁조정위원회
주택임대차계약에 관한 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁, 임대차 기간에 관한 분쟁, 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁, 임차주택의 유지. 수선 의무에 관한 분쟁, 그 밖에 대통령령으로 정하는 주택임대차에 관한 분쟁 등을 심의. 조정하기 위해 주택임대차분쟁조정위원회를 둔다. 주택임대차분쟁의 당사자는 해당 주택이 소재하는 공단 또는 시. 도 조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있으며, 조정위원회는 신청인이 조정을 신청할 때 조정 절차 및 조정의 효력 등 분쟁조정에 관하여 대통령령으로 정하는 사항을 안내하여야 한다. 위원회의 위원장은 신청인으로부터 조정신청을 접수한 때에는 지체 없이 조정절차를 개시하여야 하고, 위원장은 조정신청을 접수하면 피신청인에게 조정신청서를 송달하여야 하며, 조정서류의 송달 등 조정절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 조정위원회는 분쟁의 조정신청을 받은 날부터 60일 이내에 그 분쟁조정을 마쳐야 한다. 다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 조정위원회의 의결을 거쳐 30일의 범위에서 그 기간을 연장할 수 있으며, 조정위원회는 기간을 연장한 경우에는 기간 연장의 사유와 그 밖에 기간 연장에 관한 사항을 당사자에게 통보하여야 한다. 조정위원회가 조정안을 작성한 경우에는 그 조정안을 지체 없이 각 당사자에게 통지하여야 한다. 조정안을 통지받은 당사자가 통지받은 날부터 14일 이내에 수락의 의사를 서면으로 표시하지 아니한 경우에는 조정을 거부한 것으로 보며, 각 당사자가 조정안을 수락한 경우에는 조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다. 합의가 성립한 경우 조정위원회위원장은 각 당사자 간에 금전, 그 밖의 대체물의 지급 또는 부동산의 인도에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있는 경우에는 그 내용을 조정서에 기재하여야 한다. 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본은 「민사집행법」 제56조에도 불구하고 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가진다. 다만, 청구에 관한 이의의 주장에 대하여는 같은 법 제44조 제2항을 적용하지 아니한다.
상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물 임대차와 관련된 분쟁을 심의. 조정하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 「법률구조법」 제8조에 따른 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 둔다. 특별시, 광역시, 특별자치시. 도 및 특별자치도는 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 조정위원회를 둘 수 있으며, 조정위원회의 심의. 조정 대상은 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁, 임대차 기간에 관한 분쟁, 보증금 또는 임차상가건물의 반환에 관한 분쟁, 임차상가건물의 유지, 수선 의무에 관한 분쟁, 권리금에 관한 분쟁, 그 밖에 대통령령으로 정하는 상가건물 임대차에 관한 분쟁이 된다. 조정위원회에 대하여는 이 법에 규정한 사항 외에는 주택임대차분쟁조정위원회에 관한 「주택임대차보호법」 제14조부터 제29조까지의 규정을 준용한다. 이 경우 "주택임대차분쟁조정위원회"는 "상가건물임대차분쟁조정위원회"로 본다.