주택임대차보호법 대항 요건
주택임대차보호법 상 대항력을 갖기 위한 요건은 주택에 대한 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 주택의 인도는 임대인이 임차인에게 주택의 점유를 현실적으로 이전하는 것을 말하고, 현실인도 외에 간접점유 또는 점유보조를 통해서도 주택의 인도가 실현된다고 본다. 예를 들면, 임차인은 부모이지만 그 자녀가 거주하고 있다면, 임차인의 점유는 자녀의 점유보조로서 성립이 되고, 또한 임차인이 전대차를 하였을 경우라도 임차인의 간접점유가 성립되어 대항요건이 성립된다.
주민등록은 대항력 취득 시뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여 계속 존속하고 있어야 한다. 따라서 주민등록을 주택소재지로 전입하였다가 일시 다른 곳으로 이전하면 이전 시에 대항력을 잃게 된다. 임차인 본인뿐만 아니라 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 대항력을 갖춘 것으로 본다. 그러나, 전입신고를 잘못하여 다른 지번에 주민등록이 된 경우에는 대항력을 취득하지 못하며, 실제 지번에 맞도록 정정을 하면 그 때로부터 대항력이 인정된다. 단, 공무원의 착오에 의하여 다른 지번에 주민등록이 된 경우에는 그러하지 아니하다. 주민등록이 공부상의 동표시와 일치하지 않는 경우에도 대항력을 취득하지 못한다. 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 건물거주자의 편의상 구분 지어 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 없다. 연립주택 등 호수 등의 표시 없이 그 지번만을 신고하여 주민등록을 한 경우 또한 유효한 공시방법으로 볼 수 없다.
이러한 요건을 갖춘 경우, 익일(다음 날) 오전 0시에 대항력이 발생하게 되고, 이로 인하여 임차주택이 매매 등으로 양도된 경우에 양수인은 존속기간 동안은 종전대로 사용, 수익을 주장할 수 있는 권리가 생기게 된다. 따라서 동법은 임차주택의 양수인 기타 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정한다. 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다. 저당권자, 압류채권자 등과 같이 그 밖의 제삼자에 대한 관계에 있어서는 대항요건의 선후를 기준으로 그 우열 관계가 정해지게 되고, 주택임차인이 대항력을 갖추고 아울러 전세등기권을 한 경우 경매로 인하여 전세권이 소멸하더라도 임차권은 그대로 존속한다. 따라서 경매에서 보증금을 다 배당받지 못하였다면 경락인에게 임차권을 주장할 수 있다.
상가건물임대차보호법의 대항력
상가건물임대차보호법은 상가건물임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하며, 이 법의 규정에 위반된 약정으로써 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 상가건물임대차보호법의 적용 범위는 상가건물에 대한 임대차인 경우이고, 이때 상가건물이란 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다.
이 법은 미등기전세에도 준용되고, 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다. 상가건물임대차보호법은 자연인뿐만 아니라 법인도 보호대상이며, 외국인도 해당함은 당연하다. 본 버은 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 아니한다. 서울특별시의 경우 9억 원 이하, 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역(서울시 제외) 6억 9천만 원 이하, 광역시(군지역과 인천광역시 제외)와 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 5억 4천만 원 이하, 기타 지역은 3억 7천만 원 이하 한도 내에서 적용된다.
대항력의 요건은 건물의 인도와 사업자등록을 갖춘 경우에 해당되며, 사업자등록은 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다. 대항력의 발생 시기는 사업자등록을 신청한 때 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다(동 법 제3조 제1항). 이러한 대항력으로 인하여 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보며, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
임차권등기명령
「주택임대차보호법」상 임차권등기명령이란 주택임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 임차인에게 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도이다. 신청은 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시. 군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 임차권등기명령의 기각결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다. 이 명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 마침으로서 얻는 대항력을 취득하게 되며, 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춤으로써 얻는 우선변제권 역시 취득하게 된다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제권이 없다. 즉, 보증금 중 일정액의 보호를 받을 수 없다. 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
「상가건물임대차보호법」상 임차권등기명령이란 상가임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시. 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있는 제도로써, 임차권등기명령의 신청에는 신청 취지 및 이유, 임대차 목적인 건물, 임차권등기의 원인이 된 사실에 대하여 기재하여야 하며, 신청의 이유 및 임차권등기 명령의 원인이 된 사실은 이를 소명하여야 한다. 임차권등기명령을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있으며, 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 건물을 그 이후에 임차한 임차인은 (최) 우선변제를 받을 권리가 없다. 임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.